草蛇灰線，伏脈千里。

上一次是棚改，這一次是舊改。

日前，國常會上釋放出來一則消息，部署推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊社區(qū)改造。

要加快改造老舊社區(qū)，需改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)涉及居民上億人；重點改造建設(shè)小區(qū)水電氣路及光纖等配套設(shè)施，有條件的可加裝電梯，配建停車設(shè)施；促進(jìn)住戶戶內(nèi)改造，并帶動消費；創(chuàng)新投融資機制，鼓勵金融機構(gòu)和地方積極探索……

言辭之間，輕描淡寫。但仔細(xì)品味，越想事兒越大。

第一大，在于規(guī)模

國常會上明確表示，這是一項全國范圍開展、涉及上億人的大工程和大戰(zhàn)略。住建部巡視員倪洪波曾在5月份提及舊改，全國共有老舊社區(qū)16萬個，建筑面積約40億㎡。

第二大，在于資金

想攪動全國舊改這么龐大的池子，一共需要多少資金？這次國常會上沒有提，但今年3月份，國務(wù)院參事仇保興曾提到了一個數(shù)字：初步估算老舊社區(qū)改造的總投資額可高達(dá)4萬億。

第三大，在于力度

很多人印象中的老舊社區(qū)改造，無非就是“老房子刷綠漆”。這一次，明確提出了老舊社區(qū)的改造，不僅是外立面的翻新，更重要的是水電氣路、光纖、管網(wǎng)的全面改造，還要給多層加裝電梯，給老社區(qū)配建停車設(shè)施、養(yǎng)老設(shè)施。這些升級改造，都直指老社區(qū)的痛點——停車難、爬樓難、水電氣路陳舊、配套設(shè)施陳舊……

第四大，在于金融

這一次，明確提出了老舊社區(qū)的改造，要配上金融工具?？偟膩碚f就是，40億㎡改造規(guī)模、上億居民覆蓋、4萬億資金投入、金融工具加持、從內(nèi)到外的全面升級……

就是那個剛猛有力，通過PSL等創(chuàng)新金融工具導(dǎo)入3萬億貨幣，啟動一場樓市狂歡的棚改。

這將是又一個攪動時代、影響資產(chǎn)價值轉(zhuǎn)換的重要拐點！

在廣州，我們看到統(tǒng)一板塊內(nèi)的次新房能賣到5萬+，而附近的多層老社區(qū)卻只賣到1.5萬/㎡上下；

在成都，我們看到同一板塊內(nèi)的新房能賣到3萬/㎡，而一路之隔的多層老社區(qū)卻在1萬/㎡上下徘徊；

在深圳，我們看到羅湖的新房能賣到8-9萬/㎡，而旁邊的破舊老社區(qū)卻還能找到不足4萬的二手房……

它們兩者之間的交通無差、配套無差、學(xué)區(qū)無差，附著在地段之上的資源價值統(tǒng)統(tǒng)無差。

最根本的差異在于：這些2000年之前建設(shè)的老舊社區(qū)已經(jīng)無法滿足“新城市人”對于居住的最基本要求。

比如，廣州這樣的老舊多層——

表面上看起來，立面陳舊，私搭亂建、路網(wǎng)逼仄、線路雜亂、沒有停車位；走進(jìn)社區(qū)里，沒有電梯、上下水不暢、沒有景觀、沒有配套、機非亂停……

這樣的老舊社區(qū)在廣州老城區(qū)比比皆是。

周邊的次新，房價動則5萬/㎡起步，而這些老社區(qū)的房價已趴在1.5萬/㎡好多年。如果，通過上述舊改升級，蛻變這樣的社區(qū)呢？

上海普陀區(qū)甘泉路街道，作為全國舊改的試點，早在一年前就已經(jīng)開始了老舊社區(qū)的改造。他們通過屋頂改造、違建拆除、小廣場改造、管網(wǎng)改造、立面粉刷升級、社區(qū)大門升級、塑膠跑道鋪設(shè)、綠化升級、停車場升級、部分樓棟加裝電梯……等諸多手段，完成了片區(qū)的整體升級。

在過去的兩年時間里，舊改已經(jīng)在絕大多數(shù)的省份和重點城市里，完成了試點升級。這一次的國常會，就是為全國范圍內(nèi)的全面鋪開而定調(diào)。我們一定要清楚的是，這些老舊社區(qū)大都盤踞在核心城市的絕對核心區(qū)位，其附著在區(qū)位地段之上的交通、商業(yè)、配套、學(xué)區(qū)……等等諸多價值幾乎是無可復(fù)制和替代。在過往數(shù)年的歷程中，純粹因為“居住環(huán)境”的原因被嚴(yán)重低估。這一輪4萬億投入的舊改升級，但凡能對居住環(huán)境有點滴提升，都能帶來其房價的徹底回歸。更可怕的，此番舊改的意義遠(yuǎn)不止于如此，遠(yuǎn)不止于提升某一套房子的價格。

過去兩年的舊改試點，只是作為局部的嘗試。而從這次國常會開始，則是全國范圍內(nèi)的鋪開。我們試想一下：

如果一個老城區(qū)，成千上百的社區(qū)集中改造升級；如果一個老板塊，數(shù)萬套房子全部舊貌換新顏；如果放眼望去不再是破舊的老社區(qū)，而是煥然一新的全新界面。這會對整個老城區(qū)的價值，會對整個老城區(qū)的房價，會對整個老城區(qū)的租金，會產(chǎn)生何等重大的撬動？要知道，這些老城原本就擁有的成熟配套資源加持！

所以，筆者才會說——這場4萬億的舊改，是一個攪動時代、影響資產(chǎn)價值轉(zhuǎn)換的重要拐點！

如何抓住這一場變革的紅利，如何抓住這4萬億的大紅包？其規(guī)模之大，范圍之廣，力度之強、投入資金之多，足以影響主城價值的回歸。如果長期盤踞在主城的老社區(qū)全面升級了，主城的整體界面也將全面升級，主城的價值也將全面升級。其反饋到房價上就是，主城的租金水平和房價水平也將全面升級。這種價值變革投射到不同城市上，也將產(chǎn)生不同的影響力。

首先，一線城市里的老破小，更容易出房價暴擊。因為它們的土地資源極端稀缺，因為它們的主城價值極端稀缺，因為它們的購買力極端旺盛。因為它們老城區(qū)里的次新和老破小之間的價差極端大。最典型的就是，咱們上面提到的廣州和深圳案例。廣州老城區(qū)的次新基本面能干到4萬+，而老破小卻盤踞在1.5萬/㎡；深圳羅湖的新房能干到8-9萬/㎡，卻還能找到不足4萬的老破小。伴隨舊改的全面開展，按照它們的購買力，暴擊的可能性非常大。

其次，二線城市，要關(guān)注主城和老城的價值回歸。絕大多數(shù)二線城市的市場典型特征就是，新區(qū)癌嚴(yán)重，新房癌嚴(yán)重。但與此同時，整個城市最核心的資源，質(zhì)的購買力，的就業(yè)中心大都盤踞在主城或邊緣的成熟CBD。從今天開始，從現(xiàn)在開始，我們就要開始重新回歸主城，回歸這些成熟區(qū)中。因為舊改的推進(jìn)，一定會帶來主城的界面升級，一定會帶來主城價值的回歸，也一定會帶來曾長期被忽視的主城房價復(fù)蘇。但二線城市的主城里，老破小和次新的價差不大，暴擊的可能性要低于一線城市。

因此，建議著重關(guān)注主城次新，去吃舊改升級所帶來的主城復(fù)蘇紅利。最后，要尤其關(guān)注沒有電梯、價格極低的主城老社區(qū)。此輪舊改，的受益者和得利者就是這種社區(qū)和房子。

總結(jié)一下，一線城市關(guān)注老破小的暴擊，二線城市關(guān)注主城次新的價值復(fù)蘇。

關(guān)于這場4萬億體量，影響數(shù)億人的資產(chǎn)變革，大幕剛剛拉開。其更深遠(yuǎn)和更落地的意義還不止于以上論述。

比如，哪些城市將率先啟動，哪些城市的哪些板塊將更受紅利加持；同樣都是老破小，但哪種類型的社區(qū)和戶型在改造后，收益更大；比如，舊改升級的只是外部空間的“鳳變冰”，戶型內(nèi)部的“鳳變冰”有何技巧……