住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長黃艷在吹風(fēng)會上介紹城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作情況時指出，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)指的是建造時間比較長、市政配套設(shè)施老化、公共服務(wù)缺項等問題比較突出的居住小區(qū)。

老舊小區(qū)比較突出的問題在于：一是管網(wǎng)破舊，上下水、電網(wǎng)、煤氣、光纖等設(shè)施缺失，或者老化非常嚴(yán)重；二是建造時間較早，養(yǎng)老、撫幼、物業(yè)等很多公共服務(wù)缺失；三是大多沒有物業(yè)管理，公共環(huán)境普遍比較差，老百姓反映非常強(qiáng)烈。

事實上，2015年12月召開的中央城市工作會議就提出，“加快城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和危房改造，加快老舊小區(qū)改造”。

2016年2月，《中共中央國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》印發(fā)，“有序推進(jìn)老舊住宅小區(qū)綜合整治、危房和非成套住房改造，加快配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”被納入“完善城市公共服務(wù)”之中。

2017年12月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在福建省廈門市召開老舊小區(qū)改造試點工作座談會，部署廈門、廣州等15個城市開展老舊小區(qū)改造試點。

試點的目的在于探索城市老舊小區(qū)改造新模式，為推進(jìn)全國老舊小區(qū)改造提供可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部披露的數(shù)據(jù)顯示，截至2018年12月，試點城市共改造老舊小區(qū)106個，惠及5.9萬戶居民。

老舊小區(qū)改造還被寫入政府工作報告中。2018年政府工作報告提出，要有序推進(jìn)“城中村”、老舊小區(qū)改造，完善配套設(shè)施，鼓勵有條件的加裝電梯。

而在今年的政府工作報告中，老舊小區(qū)改造要求更加具體，“城鎮(zhèn)老舊小區(qū)量大面廣，要大力進(jìn)行改造提升，更新水、電、路、氣等配套設(shè)施，支持加裝電梯和無障礙環(huán)境建設(shè)，健全便民市場、便利店、步行街、停車場等生活服務(wù)設(shè)施”。

今年，國家發(fā)展改革委印發(fā)了《關(guān)于做好2019年老舊小區(qū)改造配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中央預(yù)算內(nèi)投資計劃申報工作的通知》，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委、財政部三部委辦公廳印發(fā)了《關(guān)于做好2019年老舊小區(qū)改造工作的通知》，全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。其中提出，要摸排全國城鎮(zhèn)老舊小區(qū)基本情況，指導(dǎo)地方因地制宜提出當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)老舊小區(qū)改造的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。

6月19日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，部署推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，順應(yīng)群眾期盼改善居住條件。會議認(rèn)為，加快改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，群眾愿望強(qiáng)烈，是重大民生工程和發(fā)展工程。

在此次吹風(fēng)會上，黃艷介紹了目前老舊小區(qū)的改造內(nèi)容，初步分成三類：一是保基本的配套設(shè)施，比如老舊小區(qū)里和居民生活直接關(guān)系的水、電、氣、路等市政基礎(chǔ)設(shè)施的維修完善等；二是提升類的基礎(chǔ)設(shè)施，包括公共活動場地，有條件的地方配建停車場、活動室、物業(yè)用房等；三是完善公共服務(wù)類的內(nèi)容，比如社區(qū)的養(yǎng)老、撫幼、文化室等設(shè)施。

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造涉及面廣，是一項系統(tǒng)工程，做好這項工作，需要破解3個難題：一是建立多元化融資機(jī)制，加大改造資金籌集力度；二是地方加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，強(qiáng)化基層組織建設(shè)，發(fā)動小區(qū)居民通過協(xié)商形成共識，積極參與老舊小區(qū)改造；三是在改造中因勢利導(dǎo)，同步確定小區(qū)管理模式、管理規(guī)約及居民議事規(guī)則，同步建立小區(qū)后續(xù)管理機(jī)制。

在北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)城市與公共管理學(xué)院教授趙秀池看來，老舊小區(qū)改造的難題較多，主要問題是資金來源與資金平衡問題。老舊小區(qū)改造規(guī)模大，需要資金量大，需要多方籌措資金，這既要政府主導(dǎo)，也要市場力量參與，可以考慮發(fā)行老舊小區(qū)改造基金或地方債。

據(jù)了解，目前在物權(quán)法、城鄉(xiāng)規(guī)劃法、建筑法、老年人權(quán)益保護(hù)法、無障礙環(huán)境建設(shè)條例、物業(yè)管理條例等法律法規(guī)中，諸多條文涉及老舊小區(qū)改造問題，但過于分散。此前，有關(guān)主管部門曾出臺過相關(guān)部門規(guī)章，但相較于法律來說層級較低。

2007年5月，原建設(shè)部出臺《關(guān)于開展舊住宅區(qū)整治改造的指導(dǎo)意見》，將舊住宅區(qū)整治改造納入政府公共服務(wù)的范疇。指導(dǎo)意見提出應(yīng)按照公共服務(wù)均等化的要求，優(yōu)化公共資源配置，加大整治改造的資金投入，逐步使市政公用設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施以及其他城市基礎(chǔ)設(shè)施覆蓋城市舊住宅區(qū)。

2008年2月，原建設(shè)部、財政部聯(lián)合印發(fā)的《住宅專項維修資金管理辦法》開始施行，《住宅專項維修資金管理辦法》旨在加強(qiáng)對住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，維護(hù)住宅專項維修資金所有者的合法權(quán)益。

中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院副教授陳幽泓建議專門就規(guī)范老舊小區(qū)改造進(jìn)行立法：“從立法與政策制定層面，在理順法律關(guān)系的前提下，明確市政服務(wù)所涉及的各個利益主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。在城市老舊住宅小區(qū)中，依法界定清楚政府、市政公共服務(wù)部門、其他商業(yè)機(jī)構(gòu)、居民之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，可以進(jìn)一步明確消費者、提供者、生產(chǎn)者以及監(jiān)督者等角色在城市老舊小區(qū)的服務(wù)供給過程中所應(yīng)承擔(dān)的角色和職能?！?/span>

此外，陳幽泓還建議應(yīng)盡快建立長效的后續(xù)管理機(jī)制?！盀榱遂柟膛f住宅區(qū)整治改造成果，維護(hù)良好的居住環(huán)境，要在尊重群眾意愿、考量居民支付能力的基礎(chǔ)上，逐步建立整治改造后住宅區(qū)的維護(hù)管理長效機(jī)制?！标愑你f，對于居民收入水平相對較高、具備一定條件的，可以推行不同等級的專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)；對于居民收入水平較低、尚未具備引入物業(yè)管理條件的，可由街道辦事處、居民委員會、居民共同負(fù)責(zé)住宅區(qū)的維護(hù)管理。

先行先試，責(zé)任企業(yè)已經(jīng)行動起來。7月11日，北京首都開發(fā)控股(集團(tuán))有限公司（以下簡稱“首開集團(tuán)”）與北京市石景山區(qū)人民政府簽署老舊小區(qū)有機(jī)更新和物業(yè)服務(wù)管理戰(zhàn)略合作協(xié)議，開展長期、穩(wěn)定、全面的多領(lǐng)域合作，著力改善老舊小區(qū)的綜合服務(wù)管理水平，提升中心城區(qū)功能，共同打造北京城市更新先行先試示范區(qū)，推動建設(shè)全國的非經(jīng)營性資產(chǎn)管理處置平臺。

簽約儀式上，首開集團(tuán)黨委書記、董事長潘利群表示，今年3月，市委、市政府賦予首開集團(tuán)以新定位，我們將圍繞“四個中心”、落實“四個服務(wù)”，著力打通城市空間建設(shè)、改造、保護(hù)、修繕與運(yùn)營服務(wù)的全生命周期，建立集城市開發(fā)、城市更新、城市保護(hù)于一體的綜合業(yè)務(wù)模式，增加集團(tuán)在城市價值鏈布局上的廣度和厚度，實現(xiàn)集團(tuán)新時代的新發(fā)展。

“城鎮(zhèn)老舊小區(qū)建造時間比較長，市政配套設(shè)施老化或缺失，管理和維護(hù)難以為繼，居民反映強(qiáng)烈。”有專家認(rèn)為，老舊小區(qū)改造的難度較大、難題較多，既需要政府主導(dǎo)，也需要市場力量參與，可以制定專門的老舊小區(qū)改造的法律法規(guī)，從改造主體、改造模式、資金來源、后期管理等加以規(guī)范。

以實際行動探索破題良方，首開集團(tuán)與石景山區(qū)達(dá)成了包括推進(jìn)老舊小區(qū)綜合整治、推動街區(qū)更新發(fā)展、開展區(qū)企全方位合作三大方面內(nèi)容的戰(zhàn)略協(xié)議，通過建立高層對接、聯(lián)席會議、日常溝通等工作機(jī)制，構(gòu)建開放式合作平臺，加強(qiáng)區(qū)企合作的廣度和深度，在城市規(guī)劃、建設(shè)、管理各領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)開放、合作、共贏的良性發(fā)展格局。據(jù)了解，石景山區(qū)共有老舊小區(qū)71個，建筑面積697萬平方米，其中首開集團(tuán)管理的就占到了約70%。

但是，老舊小區(qū)的改造并非一次性工程，后期還要在小區(qū)設(shè)立物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，以便對小區(qū)日后的持續(xù)運(yùn)營實行更好的管理。然而對小區(qū)居民而言，這就意味著將來還需要繳納物業(yè)費，很多老舊小區(qū)居民可能寧愿小區(qū)保持以前相對混亂的局面，也不愿每年額外繳納物業(yè)費，對于很多低收入家庭，這也是一筆不小的開支。老舊小區(qū)改造面臨著不小的挑戰(zhàn)。

潘利群指出，非經(jīng)資產(chǎn)的接收、管理、運(yùn)營與處置，同老舊小區(qū)改造的基本要求，是高度融合的。在石景山區(qū)，首開集團(tuán)的物業(yè)管理面積近500萬平方米，普遍存在基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、物業(yè)管理長效機(jī)制不健全的問題。針對這些問題，首開集團(tuán)不僅具有強(qiáng)烈的改善物業(yè)服務(wù)和資產(chǎn)現(xiàn)狀的意愿，也積累了一定的老舊小區(qū)綜合整治的經(jīng)驗。相信把首開集團(tuán)的非經(jīng)平臺建設(shè)和物業(yè)服務(wù)升級，同石景山區(qū)的老舊小區(qū)綜合整治工作相融合，按照“四個一點”的要求，定能探索出一條具有北京特色的老舊小區(qū)改造之路。

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